Wertermittlungsspielraum

1. Die Berechnung (des Ausgleichsbetrags) ist aus mehreren unabhängigen Gründen zu beanstanden. Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde nach allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt. Er bezieht sich grundsätzlich auf die Wahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
2. Anfangswert: Hieran gemessen ist die der Festsetzung des Ausgleichsbetrags zugrunde liegende Ermittlung des Anfangswerts des Grundstücks zu beanstanden, denn der Beklagte (Land Berlin) hat entgegen der Regelung des § 154 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der u.a. wertbestimmenden bauplanungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung nicht auf die Rechtslage vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, sondern auf das Planungsrecht abgestellt, das bei Abschluss der Sanierung galt.
3. Endwert: Hieran gemessen fehlt es für die ausschließliche Heranziehung der Zielbaummethode zur Ermittlung des Endwerts an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung. Der Beklagte hätte den zum 01.01.2011 bestimmten Bodenrichtwert für eine Ableitung des Endwerts zur Kenntnis nehmen müssen, auch wenn das Datum nach dem hier maßgeblichen Wertermittlungsstichtag, dem 11.07.2010, liegt, denn er war bereits im Zeitpunkt der Berechnung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten bekannt.
4. Ausgleichsbetrag: Demzufolge war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, sowohl den Anfangs- als auch den Endwert- und mithin die Höhe des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags insgesamt – anhand von Bodenrichtwerten zu bestimmen.

5. Zielbaummethode: Die Begründung zur Heranziehung der Zielbaummethode zur Berechnung des Ausgleichsbetrags ist schließlich im Hinblick darauf unvollständig und nicht hinreichend plausibel, dass der Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt hat, auf welchen Erkenntnissen der Ansatz eines sanierungsbedingt maximal veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) von 25 % beruht. Es drängt sich zudem die Frage auf, ob der im Jahre 2001 ermittelte Wert räumlich und zeitlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar ist.

(Redaktioneller Leitsatz)

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 25.01.2018 -2 B 18/16-